CZJJR—2023—002

攀枝花市住房和城鄉(xiāng)建設局

中國人民銀行攀枝花市中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會攀枝花監(jiān)管分局

關于印發(fā)《攀枝花市城市商品房預售資金監(jiān)管辦法》的通知

 

各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局、釩鈦高新區(qū)自然資源和建設管理局，各金融機構，各房地產開發(fā)企業(yè)，各有關單位：

為認真貫徹落實中央、省、市關于優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管的有關決策部署，保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將《攀枝花市城市商品房預售資金監(jiān)管辦法》印發(fā)你們，請認真遵照執(zhí)行。

特此通知。

 

 

 

攀枝花市住房和城鄉(xiāng)建設局   中國人民銀行攀枝花市中心支行

 

 

 

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會攀枝花監(jiān)管分局

                  2023年5月23日  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

攀枝花市城市商品房預售資金監(jiān)管辦法

 

第一章 總則

第一條  目的和依據 為進一步加強商品房預售管理，強化商品房預售資金監(jiān)督管理，保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關法律法規(guī)和規(guī)章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  預售資金定義 本辦法所稱商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”）是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）在取得《商品房預售許可證》后，購房人按《商品房買賣合同（預售）》約定支付的定金、一次性付款、首付款、分期付款、按揭貸款、其他形式的購房款等款項。

預售資金的監(jiān)管，不改變預售資金權屬，不增減商品房買賣雙方的法定權益和法定義務。

第三條  監(jiān)管原則 預售資金監(jiān)管遵循“政府主導、專款專用、全程監(jiān)管、多方監(jiān)督、節(jié)點控制”的原則。

第四條  部門職責 攀枝花市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“市住房城鄉(xiāng)建設局”）是預售資金監(jiān)管的行政主管部門，攀枝花市房地產事務中心承擔預售資金監(jiān)管事務性工作，攀枝花市城市商品房預售資金中心（以下簡稱“監(jiān)管機構”）具體負責預售資金的監(jiān)管工作。東區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、西區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、仁和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、釩鈦高新區(qū)自然資源和建設管理局（以下簡稱“屬地住建部門”）參與預售資金監(jiān)管工作，負責轄區(qū)內預售資金監(jiān)管項目施工進度核查、預售資金使用審核等工作。

中國人民銀行攀枝花市中心支行（以下簡稱“人行攀枝花市中心支行”）負責指導、檢查各預售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）開立和使用預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），督促監(jiān)管銀行認真履行監(jiān)管賬戶管理主體責任。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會攀枝花監(jiān)管分局（以下簡稱“攀枝花銀保監(jiān)分局”）負責對監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

第五條  監(jiān)管銀行職責 監(jiān)管銀行應認真履行職能職責，嚴格執(zhí)行預售資金監(jiān)管相關規(guī)定。指定專人負責監(jiān)管賬戶信息管理，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，確保預售資金全額進入監(jiān)管賬戶。定期與監(jiān)管機構進行對賬，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監(jiān)管機構。

以監(jiān)管賬戶為單位建立預售資金監(jiān)管檔案。監(jiān)管檔案的內容應包括：

（一）預售資金三方監(jiān)管協(xié)議書；

（二）監(jiān)管賬戶內資金收入和撥付臺賬；

（三）監(jiān)管機構認為需存檔的其他資料。

有關部門對監(jiān)管賬戶進行查封、凍結和扣劃時，監(jiān)管銀行應告知有關部門預售資金及監(jiān)管賬戶的性質，并于2個工作日內書面告知監(jiān)管機構。

第六條  系統(tǒng)建設 監(jiān)管機構依托房地產市場信息平臺建立預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，通過系統(tǒng)施行預售資金監(jiān)管信息化、數據化、網格化管理。加強房屋網簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。推行預售資金申請、審核、撥付“全程網辦”，提高資金撥付效率。

第二章  預售資金監(jiān)管協(xié)議

第七條  招標確定監(jiān)管銀行 市住房城鄉(xiāng)建設局會同人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監(jiān)分局通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行，有效期為3年，有效期內可根據轄內銀行的實際情況以及中標銀行的履職情況進行補充招標和取消資格等調整。中標確定的監(jiān)管銀行，通過市住房城鄉(xiāng)建設局門戶網站予以公示。

第八條  開設監(jiān)管賬戶 開發(fā)企業(yè)在中標的商業(yè)銀行中自主選擇商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監(jiān)管賬戶，同一項目同一家監(jiān)管銀行的可以共用一個監(jiān)管賬戶，一個項目原則上不超過三個監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管賬戶相關信息應當在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同（預售）》上載明。監(jiān)管賬戶、監(jiān)管機構等信息應當在銷售現(xiàn)場顯著位置以及市住房城鄉(xiāng)建設局門戶網站進行公示。

第九條  簽訂監(jiān)管協(xié)議 開發(fā)企業(yè)開設賬戶后，登錄預售資金監(jiān)管系統(tǒng)填報預售資金監(jiān)管相關內容，經監(jiān)管機構審核通過，打印監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議由監(jiān)管機構統(tǒng)一制定，并由監(jiān)管機構、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方簽訂。

第十條  變更監(jiān)管賬戶 監(jiān)管賬戶設立后，原則上不得變更。若開發(fā)企業(yè)因特殊原因確需變更監(jiān)管賬戶的，經監(jiān)管機構審核同意后，應當與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結余資金轉入新的監(jiān)管賬戶后，再注銷原監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶變更期間暫停該監(jiān)管賬戶對應房屋的網簽。

第三章  預售資金繳存

第十一條 資金繳存 購房人在繳納購房款前應核實項目的監(jiān)管賬戶，并將購房款（定金、一次性付款、首付款、分期付款）直接存入監(jiān)管賬戶，嚴禁購房人、開發(fā)企業(yè)或委托的第三方機構將預售資金存入監(jiān)管賬戶以外的其他任何賬戶；購房人申請貸款的，開發(fā)企業(yè)應將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行應將貸款資金按規(guī)定支付至對應的監(jiān)管賬戶。

通過貸款方式購房的，首付款金額不得低于國家、省、市有關部門規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。采用分期付款方式購房的，第一期付款比例不得低于合同總價的20%，分期次數最多不超過3次，分期時長不超過1年。

第十二條 繳存流程 購房人應當按照《商品房買賣合同（預售）》的約定，憑《攀枝花市商品房預售資金繳款單》，通過預售資金監(jiān)管專用POS機、網上銀行或監(jiān)管銀行網點柜臺等方式將購房款直接存入對應的監(jiān)管賬戶。在監(jiān)管賬戶收到購房人繳納的購房款后，監(jiān)管銀行應將對應的入賬信息實時上傳至預售資金監(jiān)管系統(tǒng)。

第十三條  房屋網簽備案 《商品房買賣合同（預售）》約定的購房款進入監(jiān)管賬戶后，市房屋產權交易中心方可辦理房屋網簽備案。

第十四條 不明資金確定及退款 監(jiān)管賬戶出現(xiàn)不明資金入賬的，監(jiān)管銀行應會同開發(fā)企業(yè)進行查實，3個工作日內完成資金確認工作。對應進入監(jiān)管賬戶的資金，開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行應將不明資金入賬關聯(lián)至相應房屋信息；對不應進入監(jiān)管賬戶的，經監(jiān)管機構審核同意后，由監(jiān)管銀行劃轉至監(jiān)管機構指定賬戶。不明資金劃轉不納入監(jiān)管額度支取計算范圍。

購房款已存入監(jiān)管賬戶，購房人與開發(fā)企業(yè)協(xié)商同意退房的，由開發(fā)企業(yè)和購房人共同提交退房證明，經監(jiān)管機構審核同意后，監(jiān)管銀行2個工作日內辦理退款手續(xù)。

第四章  預售資金使用

第十五條  預售資金使用要求 監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內的資金不同于房地產開發(fā)企業(yè)自有資金，應當專款專用，必須用于監(jiān)管項目的工程建設資金（以下簡稱“建設資金”）、與監(jiān)管項目開發(fā)建設相關的其他費用（以下簡稱“其他費用”）。

第十六條  監(jiān)管額度 監(jiān)管額度＝建設資金+其他費用。

建設資金是指確保項目竣工交付所需的工程建設資金，建設資金＝預測繪報告建筑面積×綜合單價（包括施工進度款、建筑材料、設備采購安裝、農民工工資等），綜合單價按照高層房屋3000元/平方米計算，多層房屋2400元/平方米計算；精裝修交付的房屋，按照1000元/平方米計算精裝修費用；若開發(fā)項目存在實際綜合單價明顯高于上述單價的情況，允許開發(fā)企業(yè)提供有關測算依據后修改該項目綜合單價。市住房城鄉(xiāng)建設局可根據市場變化適時調整并公布綜合單價。

其他費用是指確保項目竣工交付所需的稅費、經營管理費、項目營銷費、監(jiān)理費、設計費、城市基礎設施配套費、貸款保證金等。其他費用＝建設資金×15%。

市住房城鄉(xiāng)建設局可根據開發(fā)企業(yè)信用分數、信訪投訴、銀行保函等情況，對監(jiān)管項目的監(jiān)管額度進行調整。監(jiān)管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。

第十七條  監(jiān)管額度內資金的監(jiān)管 監(jiān)管額度內資金的使用由開發(fā)企業(yè)提出申請，經屬地住建部門、監(jiān)管機構審核后，監(jiān)管銀行按監(jiān)管機構審核的金額撥付。監(jiān)管額度內建設資金的監(jiān)管按照實際工程進度實行節(jié)點控制。

第一節(jié)點：取得《商品房預售許可證》后，可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度20%的資金。

第二節(jié)點：地上建成層數達到設計層數一半，累計可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度40%的資金。

第三節(jié)點：完成主體封頂，累計可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度60%的資金。

第四節(jié)點：完成房屋外裝，累計可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度75%的資金。

第五節(jié)點：完成室外綠化、配套工程及房屋精裝修，累計可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度90%的資金。

第六節(jié)點：完成竣工驗收備案，累計可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度97%的資金。

第七節(jié)點：完成房屋所有權首次登記，可申請使用不超過對應樓棟監(jiān)管額度100％的資金。

一個監(jiān)管賬戶包含多棟房屋的，按每棟房屋分別確定申請節(jié)點，撥付金額累計計算。工程進度達到上一節(jié)點尚未達到下一節(jié)點的，可根據實際工程進度申請使用監(jiān)管額度內的資金，但不能超過下一節(jié)點的使用額度。

其他費用按照已撥付的建設資金的比例申請，可選擇每次撥付建設資金時申請或累計申請。

第十八條  超出監(jiān)管額度資金的監(jiān)管  累計使用的預售資金和監(jiān)管賬戶余額之和達到項目監(jiān)管額度后，經屬地住建部門和監(jiān)管機構審核同意，開發(fā)企業(yè)可調用超出項目監(jiān)管額度部分的預售資金。

第十九條  預售資金使用要件 開發(fā)企業(yè)申請使用預售資金時，應向監(jiān)管機構提交以下材料：

（一）攀枝花市商品房預售資金使用申請表；

（二）支付設備費用的，應提供相應的設備購置合同等證明材料；

（三）前一期用款支付情況證明（支付憑證）；

（四）各類配套工程建設合同清單或其他證明材料；

（五）監(jiān)管機構要求提供的其他必要材料。

第二十條 預售資金使用審核 監(jiān)管機構應當自受理申請之日起，2個工作日內出具審核意見。不符合用款條件的，應說明理由。

第二十一條  預售資金撥付  監(jiān)管銀行應當依據監(jiān)管機構出具的審核意見，2個工作日內劃轉資金，并將相關憑證上傳至預售資金監(jiān)管系統(tǒng)。

第五章  監(jiān)管終止

第二十二條 監(jiān)管終止條件 監(jiān)管項目完成房屋所有權首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向屬地住建部門、監(jiān)管機構申請解除預售資金監(jiān)管，經審核同意后，可解除預售資金監(jiān)管。

開發(fā)企業(yè)申請解除預售資金監(jiān)管時，應提供以下資料：

（一）房屋所有權首次登記證書；

（二）維修資金已全額交存的證明材料。

第六章  監(jiān)督管理

第二十三條 聯(lián)動監(jiān)管 市住房城鄉(xiāng)建設局、人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監(jiān)分局、屬地住建部門等部門應建立聯(lián)動工作機制，按照預售資金監(jiān)管職責對開發(fā)企業(yè)、金融機構、購房人等在預售資金監(jiān)管方面進行監(jiān)督指導，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)抽逃、挪用預售資金以及監(jiān)管銀行違規(guī)扣劃預售資金等違法違規(guī)行為的，按照職責及時進行查處。

第二十四條 開發(fā)企業(yè)違規(guī)責任 開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產行業(yè)主管部門責令限期整改，整改期間可采取暫停項目預售資金撥付、預售許可辦理等措施，并依法依規(guī)予以公開曝光、信用記減分等處理；逾期未整改的移交相關執(zhí)法部門，按照有關規(guī)定予以處理。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（一）未將預售資金全額存入監(jiān)管賬戶；

（二）以其他款項為名變相收取預售資金逃避監(jiān)管；

（三）提供虛假合同或證明材料申請撥付預售資金；

（四）存在其它違法違規(guī)行為。

第二十五條 相關主體違規(guī)責任 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預售資金的，由主管部門將違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。造成社會問題或法律后果的，依法承擔相應責任。

第二十六條  商業(yè)銀行違規(guī)責任 商業(yè)銀行有下列行為之一的，由房地產行業(yè)主管部門通報其主管部門并責令限期整改，整改期間暫停其新簽預售資金監(jiān)管協(xié)議；逾期未整改的取消其預售資金監(jiān)管資格。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（一）未按要求將商品房按揭貸款等資金存入監(jiān)管賬戶；

（二）對監(jiān)管部門反饋的開發(fā)企業(yè)將購房款違規(guī)收存至本行非監(jiān)管賬戶問題，不予整改、不配合劃轉或追繳資金至監(jiān)管賬戶；

（三）在銷售現(xiàn)場，安裝、張貼非監(jiān)管賬戶POS機和收款碼；

（四）未及時推送首付款、按揭貸款、分期付款等資金入賬信息和監(jiān)管賬戶余額；

（五）未經監(jiān)管機構審核同意擅自撥付預售資金，或不撥付經監(jiān)管機構審核同意的資金；

（六）監(jiān)管機構認定的其他違規(guī)行為。

第二十七條 相關人員違規(guī)責任 監(jiān)管部門及有關單位工作人員，在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。

第七章  附則

第二十八條 本辦法執(zhí)行期間，國家、省出臺新的規(guī)定，按新規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條 本辦法規(guī)定的預售資金監(jiān)管工作有關格式文本，由監(jiān)管機構統(tǒng)一制定。

第三十條 本辦法施行后，新辦理商品房預售許可的，預售資金監(jiān)管按本辦法執(zhí)行；本辦法施行前已辦理商品房預售許可的，預售資金監(jiān)管繼續(xù)采用原有的監(jiān)管方式。

第三十一條 鹽邊縣、米易縣可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條 本辦法自2023年7月1日起施行，有效期5年。本辦法實施之日起《攀枝花市城市商品房預售款監(jiān)管實施辦法》（攀住規(guī)建發(fā)〔2013〕96號）同時廢止。

第三十三條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設局、人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監(jiān)分局按職能職責負責解釋。