鹽邊縣人民政府

關于印發《鹽邊縣農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法》的通知

鹽邊府規〔2023〕7號

 

各鄉（鎮）人民政府，縣級各部門（單位）：

《鹽邊縣農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法》經縣政府常務會議審議通過。現印發給你們，請遵照執行。

 

 

                      鹽邊縣人民政府

                      2023年 10月 31日

 

鹽邊縣農村集體經營性建設用地

入市管理暫行辦法

 

第一章  總  則

 

第一條  為引導和規范鹽邊縣農村集體經營性建設用地入市，促進城鄉融合發展和鄉村振興。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規和相關政策文件規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條  鹽邊縣行政區域內的農村集體經營性建設用地入市及管理，適用本辦法。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途（商品住宅開發除外），并經依法登記的集體經營性建設用地。

本辦法所稱集體經營性建設用地入市是指在農村集體經營性建設用地所有權性質不變的前提下，土地所有權人按照依法、

自愿、公平、公開的原則，將農村集體經營性建設用地使用權以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式交由單位或者個人在一定期限內有償使用的行為。

第三條  農村集體經營性建設用地與國有建設用地享有同等權利，履行相應義務，在符合規劃、用途管制，并依法完成集體土地所有權登記的農村集體建設用地的，允許農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）。

第四條  任何單位、組織和個人，除法律另有規定外，均可按照本辦法的規定取得農村集體經營性建設用地使用權。

第五條  以建立城鄉統一的建設用地市場、農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價為原則，試點過程中集體經營性建設用地的項目建設、項目環評、使用權抵押、違法責任追究、審計監督等均參照同類型的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。

第六條  縣自然資源和規劃局、縣委編辦、縣發展改革局、縣司法局、縣財政局、縣人力資源社會保障局、縣住建局、縣農業農村局、縣林業局、縣紀委監委、縣審計局、縣行政審批局、縣稅務局、鹽邊生態環境局、各鄉鎮黨委、政府等相關部門（單位）應加強部門協調配合，推動形成改革合力，統籌穩妥推進深化農村集體經營性建設用地入市試點工作。

 

第二章  入市主體

 

第七條  農村集體經營性建設用地入市主體為具備所有者身份的農民集體和依法代表行使所有權的農村集體經濟組織。入市前，土地所屬鄉鎮集體和村（組）集體應完成農村集體經濟組織登記賦碼，并由該農村集體經濟組織作為入市實施主體代理入市，或由其授權委托的具有市場法人資格的組織代理實施入市。

第八條  農村集體經營性建設用地入市需經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，由本集體經濟組織組織實施入市或由其委托具有市場法人資格的組織，依據授權委托書代理實施入市。

 

第三章  入市條件、途徑

 

    第九條  滿足以下條件的農村集體經營性建設用地可以入市：

（一）符合鹽邊縣縣級、鄉鎮級、村級國土空間規劃、相關產業規劃以及環保要求；

（二）土地權屬清晰，并已完成土地所有權登記發證；

（三）未被司法機關、行政機關限制土地權利；

（四）法律法規規定的其他條件。

    第十條  農村集體經營性建設用地入市的途徑：

本次深化試點期間（2024年12月31日前），國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，且依法辦理了土地所有權登記的農村集體經營性建設用地，入市主體可以就地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人在一定年限內有償使用。

 

第四章  確權登記

 

第十一條  集體經營性建設用地所有權確權登記，是集體經營性建設用地入市的前置條件，在入市前需依法對擬入市地塊進行所有權確權登記。集體土地已按村或組為單位進行確權登記，其所有權可作為入市集體經營性建設用地所有權的依據，無需再細化到宗地單元進行確權。

第十二條  未經審批的存量集體建設用地，按照相關規定處置后進行確權登記。

 

第五章  入市方式    

 

第十三條  集體經營性建設用地可按出讓（協議、招標、拍賣或掛牌）、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式入市。集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）最高年限參照同類用途的國有建設用地執行（商業用地40年，工業用地50年），法律、行政法規另有規定的除外。

農村集體經營性建設用地出讓，是指入市主體以土地所有者身份將集體經營性建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由土地使用者向入市主體支付土地出讓價款的行為。

農村集體經營性建設用地租賃，是指入市主體作為土地所有權人，將土地使用權在一定年限內租賃給承租人使用的行為。承租人需向入市主體繳納土地使用權租金，按租賃合同規定的期限或條件投資開發、利用土地。集體經營性建設用地租賃期限最長不超過20年。

集體經營性建設用地作價出資（入股），是指集體經營性建設用地所有權人以一定年限的集體經營性建設用地使用權作價，作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為，該土地使用權由企業持有。集體經營性建設用地作價出資（入股）最高年限按照集體經營性建設用地出讓規定年限執行。

第十四條  依法取得的集體經營性建設用地使用權，在使用期限內符合條件的可以轉讓、出租、抵押。土地使用權轉讓、出租、抵押的，其地上建筑物、構筑物隨之轉讓、出租、抵押。

第十五條  土地使用權轉讓、出租、抵押的，需符合以下條件：

(一)已辦理不動產權登記；

(二)已按照集體經營性建設用地使用權出讓合同規定的期限和條件完成投資開發、利用土地。

土地使用權轉讓、出租、抵押的，需書面通知土地所有權人，并依法辦理土地使用權變更或抵押登記，同時報縣自然資源和規劃局備案。

 

第六章  地價管理

 

第十六條  入市主體應委托有資質的土地評估機構對擬入市的農村集體經營性建設用地進行地價評估。

第十七條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）的，其供地地價不得低于宗地所在區域的基準地價，也不得低于土地入市成本。

 

第七章  交易平臺和流程

 

第十八條  集體經濟組織持縣人民政府對擬入市地塊入市方案的核對意見書，委托縣自然資源交易機構按程序進行交易（縣自然資源交易機構成立之前，由集體經濟組織委托鹽邊縣土地礦產儲備開發中心進行交易）。詳細流程見附件1。

第十九條  依法取得的農村集體經營性建設用地使用權可進行轉讓、出租、抵押，轉讓、出租、抵押等由縣不動產登記中心辦理相關登記手續，流程參照國有建設用地執行。

 

第八章  地面資產處置

 

第二十條  采用出讓、租賃、作價出資（入股）等方式入市的集體經營性建設用地使用權，涉及地面資產處置的，可由土地所有權所屬的集體經濟組織與地面資產所有權人協商處置。

協商處置地面資產的，應按《四川省集體經濟組織條例》《集體經濟組織章程》，由入市地塊土地所有權所屬的集體經濟組織村民（代表）會議按照“一事一議”原則審議通過并形成相應決議，并在所屬鄉鎮人民政府、村民委員會進行公示。

 

第九章  收益管理

 

第二十一條  農村集體經濟組織通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得農村集體經營性建設用地入市收益，以及入市后的農村集體經營性建設用地土地使用權人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉讓等方式取得再轉讓收益時，向鹽邊縣人民政府繳納調節金。

第二十二條  土地增值收益調節金按用途、價差由縣財政局按土地增值收益的一定比例征收。

第二十三條  成交后的總價款扣除入市成本，以及按照要求繳納土地增值收益調節金，結余后的入市收益，歸集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理。

集體經營性建設用地入市成本中的前期直接基礎設施投入費用按照“誰開發、誰核算、誰回收”原則進行核算。入市成本經屬地鄉鎮人民政府初核后，報縣自然資源和規劃局、縣農業農村局、縣財政局復核并備案。

第二十四條  集體經濟組織入市獲得的收益應主要用于轄區內農村基礎設施建設、發展本集體經濟等支出。

第二十五條  農村集體經濟組織應當建立集體經營性建設用地入市收益專戶，專門用于其入市收益的核算管理，資金使用情況向本集體經濟組織成員公開，并接受審計監督。

 

第十章 土地交易履約保障

 

第二十六條  集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付土地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。

第二十七條  除因不可抗力、農村集體經營性建設用地權屬主體原因未及時繳納的外，自應付未付之日起，每日按應付未付款項的1‰的比例收取違約金。

第二十八條  受讓方逾期不簽訂成交確認書或交易合同的，出讓方（出租方）應終止供地、不退還競買保證金。交易機構將競買保證金劃轉給出讓方（出租方）。

第二十九條  出讓方（租賃方）不按合同約定提供土地或受讓方（承租方）不按合同約定支付價款的，違約方應按合同約定承擔相應的法律責任。

第三十條  土地所有權人應當依據集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股）等方案，以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、土地價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報縣自然資源和規劃局備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

集體經營性建設用地出讓合同參照《自然資源部辦公廳 國家市場監督管理總局辦公廳關于印發<集體經營性建設用地使用權出讓合同><集體經營性建設用地使用權出讓監管協議>示范文本(試點試行)的通知》執行。

 

第十一章  監督管理

    

第三十一條  縣級相關部門根據各自職能職責做好監督、管理、服務和配套政策的制定工作。

縣自然資源和規劃局應牽頭組織縣級各相關部門對入市主體編制的入市方案進行核對，并出具意見。

縣發展和改革局、縣經濟信息化和科學技術局、鹽邊生態環境局負責審批項目準入涉及的相關事項。

縣林業局負責審批涉及生態保護區、林地的相關事項。

縣住房和城鄉建設局負責農村集體經營性建設用地房屋建筑和市政基礎設施工程的建設管理工作。

縣審計局負責對農村集體經營性建設用地使用權入市中資金使用行為及收支情況進行審計，維護農民土地權益。

縣紀委監委應加強農村集體經營性建設用地使用權入市的執紀監督，保障試點規范運行。

縣農業農村局應做好集體決策、集體資產處置等流程的指導、監督工作，入市主體所在鄉鎮黨委、人民政府應做好管理和協調工作，確保入市主體的相關活動依法依規進行。

第三十二條  簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓合同》后，受讓方（承租方）應按照出讓合同（租賃合同）約定按期繳納土地出讓價款、按期開工、竣工。縣自然資源和規劃局、縣財政局等部門應做好交易履約保障工作，發現未按期履約的，應參照對應的國有建設用地處置方式進行處置。

第三十三條  因公共利益或為實施鄉鎮規劃需要征收已經入市的農村集體經營性建設用地的，土地使用權人和關聯方應當配合，同時給予土地使用權人相應補償，入市時所簽訂的交易合同自批準征收之日起終止。

第三十四條  在推進農村集體經營性建設用地使用權入市過程中，各部門要根據自身工作建立風險評估機制，相關職能部門要積極回應群眾的訴求，做好相關矛盾糾紛的妥善處置工作。

 

第十二章  附  則

    

第三十五條  國家、省、市后續對農村集體經營性建設用地使用權入市工作出臺相關政策文件與本辦法不一致的，按新規定及政策執行。

第三十六條  本辦法由鹽邊縣人民政府負責解釋。

第三十七條  本暫行辦法自印發之日起施行，有效期至2024年12月31日。

 

附件：1.鹽邊縣農村集體經營性建設用地入市操作流程

2.集體經營性建設用地使用權入市方案示范文本

 

附件1

鹽邊縣農村集體經營性建設用地入市

操作流程

一、農村集體經營性建設用地入市程序

（一）確定擬入市地塊。根據用地實際需求，經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意入市并確定入市主體的，由入市主體委托有資質的測繪單位來確定擬入市地塊的四至界限、面積、權屬等信息。

（二）入市決議。由縣農業農村局指導集體經濟組織出具同意集體經營性建設用地入市的決議。

（三）入市申請。入市主體向所在地鄉（鎮）人民政府遞交入市申請。

（四）規劃條件、產業準入和生態環境保護要求。擬入市地塊所在地鄉（鎮）人民政府提請縣自然資源和規劃局、縣發展和改革局、鹽邊生態環境局出具規劃條件、產業準入和生態環境保護要求。

（五）地價評估。入市主體委托有資質的地價評估單位對擬入市宗地進行地價評估。

（六）成本測算。土地取得成本包括農村集體土地補償費、土地指標費、農村房屋遷建補償費、青苗及地上附著物補償費、建筑物補償費、土地開發費、以及統籌管理等費用。其中土地開發費包括策劃、測繪、規劃、方案、評估、推廣等土地入市前期費用，以及場地平整費用、基礎設施及配套建設等建設費用。

（七）確定起始價。縣自然資源和規劃局指導入市主體根據評估價格及土地成本確定宗地出讓起始價。

（八）編制入市方案。由相關部門指導入市主體根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十條的規定，編制入市方案，方案內容應當載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配等內容。

（九）入市方案決議。經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決通過后形成入市方案的決議。

（十）核對入市方案。地塊所在鄉（鎮）人民政府對擬入市地塊的入市方案進行初核。入市方案經縣自然資源和規劃委員會審議，并報縣人民政府核對出具意見。入市主體根據縣人民政府出具的核對意見辦理入市，報縣自然資源和規劃局備案。

（十一）入市交易。入市主體持縣人民政府出具的核對意見書，以及入市方案委托縣自然資源交易機構進行公開交易（縣自然資源交易機構成立之前，委托鹽邊縣土地礦產儲備開發中心進行交易，以下統稱縣交易機構）。

（十二）編制出讓文件。縣交易機構根據入市主體提交的入市方案編制出讓文件，出讓文件應當包括出讓公告、投標或競買須知、土地使用條件、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、標書或競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、出讓合同文本等內容。

（十三）發布入市公告。縣交易機構在交易平臺發布入市公告。

（十四）組織交易活動。縣交易機構組織交易活動，縣交易機構根據最終出價情況確定受讓人，并與受讓人簽訂成交確認書。

（十五）發布交易結果公示。縣交易機構在成交后 3個工作日內，在交易平臺公示交易結果。入市主體在成交后 3個工作日內，在入市地塊所屬村委會公示欄公示交易結果。

（十六）簽訂監管協議。交易完成后 10個工作日內，由縣人民政府委托的鄉（鎮）人民政府與交易雙方簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》。

（十七）簽訂合同。交易雙方在與入市土地屬地鄉（鎮）人民政府簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》后，按照成交確認書的約定簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》），《出讓合同》簽訂后報縣自然資源和規劃局備案。

（十八）繳納相關費用。簽訂《出讓合同》后，縣自然資源局向縣稅務局、縣財政局推送土地入市成交信息，受讓人應當按照約定及時支付土地價款和依法繳納相關稅費；集體經濟組織應及時繳納土地增值收益調節金和支付入市前期相應成本。

（十九）不動產登記。按《不動產登記暫行條例》執行。

二、農村集體經營性建設用地使用權轉讓程序。

（一）簽訂轉讓合同。土地使用權買賣雙方簽訂轉讓合同，并書面通知土地所有權人。

（二）繳納相關稅費。土地使用權人（轉讓方）繳納相關稅費。

（三）不動產權登記。依照《不動產登記暫行條例》，買賣雙方持相關稅費繳納憑證到縣不動產登記中心申請辦理集體經營性建設用地使用權變更登記。

 

附件2

《集體經營性建設用地使用權入市方案》

示范文本

一、XX鄉（鎮）202X-XX宗地基本情況

該宗地位于鹽邊縣 XX鄉（鎮）XX村，面積 XXX㎡（約XX畝）。

二、主要規劃條件

用地性質：XX用地（商業/工業/倉儲等）；容積率≦XX；

綠地率≧XX%；建筑密度≦XX%；建筑高度≦XXm，兼容的XX用地（商業/工業）面積占總建筑面積≤XX%（兼容多用途的用地）。

三、供地方式：拍賣/掛牌。

四、入市年限：商服用地 XX年/工業用地 XX年（可彈性出讓）。

五、入市實施方案

（一）本宗地不設保留底價，起始價 XX萬元(XX萬/畝）。

（二）競買保證金 XX萬元。

（三）競得人需按以下第 XX條方式繳納土地價款：

1.出讓合同簽訂之日起 XX日內，一次性繳清全部土地價款；

2.按以下時間分 XX期繳納土地價款。

第一期 出讓合同簽訂之日起 XX日內，繳納 50%土地價款。

第二期 出讓合同簽訂之日起XX日內，繳納XX%土地價款。

（四）交地時間：出讓人在《出讓合同》簽訂后 XX日內組織實施交地。

（五）開竣工時間：競得人必須在交地之日起 1年內開工建設，開工之日起 3年內竣工。

（六）工業用地內行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過項目總用地面積的 7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。競得人改變用途用于其他開發的，必須由出讓人收回土地使用權，重新按規定程序出讓。

（七）競得人必須按照合同約定，按期向縣自然資源和規劃局提交《建設項目動工申報書》和《建設項目竣工申報書》，如競得者不執行申報制度的，縣自然資源和規劃局將向社會公示，納入疑似閑置土地進行清理調查。

（八）競得人應協調解決好該地塊周邊居民出行及項目建設進出車輛通行道路問題，并妥善處理好與相鄰已建建筑間的相互關系。

（九）宗地以現狀地形提供，所產生的棄土、棄方、擋墻、

放坡等各種工程由競得人自行解決，費用自理；宗地內地面殘留附著物的清場由競得人自行解決，費用自理。競得人應對宗地內及周邊地形進行實測，加強邊坡安全措施處理，并保證穩定性，宗地擋墻、放坡、地下室、室外樓梯等附屬設施不得超出用地紅線范圍，確保場地、市政管網設施、擬建建筑、城市道路的安全。

（十）宗地內的給排水、電、路及其設施與宗地外主管線接口由競得人按照規劃設計要求自行聯系協調各相關部門解決，費用由競得人承擔。

（十一）競得人需按要求開展環評、安評、水保等工作，并嚴格落實相關條件。應嚴格按照相關環保法律、法規的要求辦理有關環保手續。項目在建設期和運營期應嚴格按照環境影響評價文件及批復的要求，落實各項環境保護設施、措施，確保各項污染物全面穩定達標排放。競得人必須無條件配合宗地內外各類管線施工。

（十二）建筑面積和計容建筑面積計算應嚴格按《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）和《攀枝花市建設項目計容建筑面積計算規則》（2015版）執行。

（十三）該宗地的建設需按相關規定做好工棚搭建、排污、排土、降噪、降塵等措施，確保文明施工。因該宗地開發建設產生各種糾紛、矛盾等影響穩定的情形，由競得人自行負責解決。該宗地施工過程中，造成的環境破壞，地質災害以及周邊既有建筑安全問題等，由競得人自行負責。

六、生態環境保護和產業準入要求

（一）生態環境保護要求

競得人建設的項目需 XXXXXXXX。

（二）產業準入要求

競得人建設的項目需 XXXXXXXX。

七、增值收益分配方案

（一）入市主體按規定向縣財政局繳納土地增值收益調節金。

（二）集體經濟組織依據當年的土地收益，扣除彌補虧損后的凈收益，村民委員會按照凈收益的 XX%收取調劑金，集體經濟組織成員按照凈收益的 XX%進行現金分配，剩余部分作為集體經濟組織積累發展資金留存。

（三）收益分配對象為本集體經濟組織成員。

（四）分配周期為一個會計核算年度，于次年的第一季度內進行分配。